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⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

売却物件のリビング

売却物件のリビング

「アズ・イズ・コンデション」

アズ・イズ・コンデション( as is condition:現状維持)と言う条件は、日本の人からはよく間違った形で解釈される可能性が多いので、本来の意味を理解しておく事が肝要です。

  • やたらにこの条件を付けて売却に出す事は、買い手側からすれば、物件に不備な部分が多いと判断されてしまい、不備な点を修理しないならば、値段を下げるように要求されることになります。従って、ご自分のエージェントとよく相談して、極力使用しない事です。
  • 「現状維持」という内容の間違った解釈の例として、特に、売り物件の場合に多いのですが、「このままで良いのでしょ…」と散らかったお部屋やラナイ(ベランダ)を、そのままで売りに出すやり方は賢い方法とは言えません。昔から「売り物には花を添えろ」と言われているように、お掃除屋さんを頼んでキッチン、リビングはもとよりバスルーム等を綺麗にして、買い手の人に見てもらうようにする事が上策です。
旧型のレンジとマイクロウェーブ

旧型のレンジとマイクロウェーブ

  • やはり買い手は金額が第一です。それも、大金を支払う事になるので、金額に見合う物件であるのか慎重になります。ローンを付けるときも同じ事です。散らかったままだと付けられるローンでさえ、ダメになる事もあるので、結果として、買い手が付かない事になります。従ってむやみに、この条件を使わないほうが良いと言えます。
  • 買い手も人間ですので、見た目が綺麗で清潔感があり、しっかりと全てが揃っている方が魅力を感じ購買意欲が上がると言うものです。
    例として、もし何かに不具合があった場合は、買い手は「壊れている物」を修理するのにかかる金額を「クレジット」として、売り手に請求してきます、「修理」するのと「アズ・イズ」で、買い手に値引きの金額を渡すのと、どちらが効率的か…?、この事を十分考慮して、答えを出す事が大切です。
    買い手があまりにも様々な注文を出す場合には、この物件は「アズ・イズ」で売りに出している事を伝えるようにします。
  • また、余程買い手が欲しい物件なら、最初から「アズ・イズ」の条件を出して、売り手の気を引く必要がありますが、どんな不具合が出で来るか分からず、大変危険な取引になるので、しない方が賢明です。この「アズ・イズ・コンディション」の条件は、売り手が早く売却したい時に出す「緊急避難」の意味で条件付けする事に限られてきます。

「オファー」

  • 物件を買う時は、買い手は売り手に対して「オファー(offer)を入れる」と言います。 まず、物件を買う時には、オファーを入れる事から始まります。この「オファー」を勘違いしている日本の方がいらっしゃいます。
  • 確かに、オファーとは「捧げる」、「差し上げる」という意味もありますが、それは日本での解釈です。ここで、オファーの意味をどのように日本で理解しているか……は申しませんが、とにかく買い物をする場合が「オファー:申し出る」と言います。ですからこの言葉を知っておいた方がよろしいと思います。車、家、仕事の内容、その他、色々と買い物をする時に使われるので、大きな買い物には、「オファー」は付き物だと覚えておいてください。
  • 若い人達は、インターネットオークションなどで買い物をする時に、このオファーの事を「ビットする」(bid)と言い、指し値(入札)の事になります。日米の違いは、この様なところにも出てきます。
  • 「オファー」を入れるという言葉は、物件を買いたい人が入れます。その時の「手段」の一つとして、その物件がぜひとも欲しい時には、売り手の「言い値」で「オファー」を入れますが、ほとんどの人は、自分のエージェントに調べてもらう事で、「オファー」の値段を決めます。その後の売り手の動きを見て、次に買い手としての対応を考えるのです。言い換えれば、売り手が何日間市場に出していたのか…? なぜ売りに出すのか…? を売り手のエージェントから、それとなく聞き出す。このような探り合いは、エージェントとエージェントの「手腕」となります。エージェントの後ろに、買い手、もしくは、売り手が付いている形になるのです。エージェントは「自分の客は売り手なのか、買い手なのかを心得ておく必要があります」
  • これによって、お客様の希望価格に対する結果が違ってきますし、経験豊富な良いエージェントを持つ大切さがお分かりになると思います。

 

☆ご質問はE-mailでお願いします。
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Fogarty Realty,Inc.© July5 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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