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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」

  • ハワイでは、不動産物件の「権利書」は、「売り」「買い」が行われる度に新しく作成され登記されます。 まず、X氏からY氏に売ることを示した同意書を元にして、エスクロー会社は名義変更の手続きを始めます。名義変更手続きには3~4週間はかかりますが、遅れる時は、1年以上かかる場合もありますので、驚かないでください。
    この名義変更手続きの一つとして、大切なのが「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、売り手の物件に抵当権や先取権が付いていないかどうか、固定資産税や管理費などが未払いになっていないか等を調べます。この調査がクリアになった後、売り手であるX氏の権利放棄内容と、買い手であるY氏の金額支払い内容を示した捺印権利証書に両者がサインをし、買い手からの「入金」を確認して、その権利書をハワイ州の登記所で「登記」し、名義変更手続きが完了します。
  • このようにして、最後に「登記」されたその書類が、Y氏の新しい権利書になるのです。言い換えれば、ここでの「売り手」であるX氏は、以前は「買い手」だったわけですが、その時は、その時の売り手と買い手の間に権利書が作られていたのです。
    以上の通り、ハワイでの不動産権利書は、売買されるその時、その都度、作成されることを覚えておいてください。
  • 実例ですが、不動産をずっと前に売却して手放したにも関わらず、「買った」時の昔の「権利書」を元にして、日本で大勢の人からお金を借りていた悪人がいました。
    日本にいると、「ハワイに別荘を持っている・・・」と言われ、はっきりと「英語」で書いている「権利書」を見せられると、ついつい信用してしまうのでしょう。
    ハワイでは、各物件にはそれぞれの過去の所有者名が記録されているため、いつでも正しい現在の所有者名を調べることが出来ます。
  • 「無効」になった「権利書」には、どうぞご注意ください。

「タイトル保険」

  • 皆様は、不動産の権利書に保険を掛ける事を、聞いた事がありますか…? アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、保険を掛けてゆく法律になっています。
    それによって、その物件がいかに正しい、まがいの無い物件である事を示す「証明」になっているのです。
    また、エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい物件である事を示します。
    結果として、一番安心されるのは、次の「買い手」になる訳です。保険に入っている「権利書」 ほど、安心できる「証」はありません。
  • これもアメリカらしい250年程の多民族国家の歴史だからこそ、新しい法律を作りやすいのでしょう。日本の場合、歴史が長く「信用」と言う社会環境の下に成り立っていますので、ここまで保険をかけて、保証する社会環境にはないのです。
    しかし、どんどんグローバル化して行けば、将来はこのような法を取り入れる日が来るかも知れません。
  • ところで、ハワイ州の不動産協会で使っている「契約書」の中には、一番大切と思われる「タイトル保険」の項があります。その内容は、銀行等がローンを付ける度に、「この物件」には「価値」があると思えば、その金額のローンを付けます。その金額が保険会社の「補償額」になり、これによって権利書は「保証」になるのです。
  • 保険会社がその物件を保証する、と言う事ですので、「買い手」は安心して買う事が出来ます。これでは騙される事もありませんし、不動産業界も社会から安心される業界になっているのです。
    また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。不動産ライセンス保持者は、まず、第一に「タイトル保険」がついている物件しか、扱う事が出来ません。この通り「契約書」の中にある一番大切な「項目」です。
  • ハワイでの正式な購入には、必ずこの「言葉」が入っておりますので、安心してください。
    「G-2」の所に、もし、この権利が「傷物」であれば、次の「買い手」はキャンセルできる、と書いてあります。
    また、現在持っている全ての権利を、次の「買い手」に渡します…、と書いてある寛大な言葉が、さすがにアメリカ式であり、我々不動産業者も安心して、仕事が出来る…、と言う事です。

 

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E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
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Fogarty Realty,Inc.© June.7 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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