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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

ハワイ不動産協会指定・買付証明書の一部

  • あなたのエージェントとの話し合いで、表示価格が$468,000のところ、購入価格は$463,000全額現金で「Offer」を出す事に決定し、Clouse(クローズ:名義変更登録)は45日後とします。
    エージェントはハワイ不動産協会に指定された“PURCHASE CONTRACT”(パーチェス コントラクト:買付契約書)合計14枚の基本的契約書と数枚のAddendum(アデンダム:追加)とが買付契約書になっており、これに必要事項を記入します。
  • 重要な項目は、購入金額、全額現金、手付金$5,000、 第二次金$45,000、 最終金額$413,000をいつ払うか定めます。付帯条件としてラナイの扉がスムースに開閉が出来ない、浴槽の排水がゆっくり、ディスポゥザーの調子が悪い等を、直すように要求を出します。その他、必要事項を記入して、売り手のエージェントに送ります。返事は48時間以内としました。 とりあえず、エスクロー会社も表示しました。
    早速、手付金の$5,000を銀行のキャシャー チェック(銀行発行小切手)で、エスクロー会社 へ入金しました。
  • 翌日、返事がエージェントに来ました。(カウンターと言います) 売り手の価格が$465,000となりました。ラナイの扉、浴槽排水、ディスポゥザー等は修理する。…との条件でした。
  • 同時に、Condo Document(コンド ドキュメント:該当コンドミニアムの内容履歴書)が売り手のエージェントから届きました。これは、そのコンドが建設されてから、どの様な改築や修繕がなされたかを記録された文書です。該当する物件のコンドは築年数が40年を超えるので、かなり分厚い書類になっています。これを調べて、要注意点をチェックします。専門的な事がある場合は、弁護士に依頼して調べて貰います。この際の費用は、買い手が負担します。
  • 「A氏と妻」は、自分のエージェントと話し合い、3点の修理は了解する、として、価格に対しては、カウンタ-のカウンター(条件付き意思表示に対する再条件付き意思提示)とし、再度、購入価格として$464,000を提示し、「再Offer」を出しました。
  • 2日後の午前中に、売り手のエージェントから、合意の契約書があなたのエージェントに届きました。売り手と買い手の合意により、エスクロー会社も決まり、エスクロー会社内に口座も決定しました。
  • 売り手のエージェントからの合意契約書の中に、「J-1」と言う項目があります。この他、売り手にとって非常に重要なものが、売り手は日本にないアメリカの法律でSeller's Disclosure(セラーズ ディスクロージャー:売り手側の情報開示)が義務付けられています。 従って、売り手は物件の知る限りの状態を、買い手に開示しなければならないのです。
  • 買い手はこの段階で、Home Inspectorに依頼を出します。経費は買い手負担です。そして、売り手側から来た契約書内でAから始まり「J-1」と言う項目があります。これは、「物件の状態に関して、買い手がOKかNOか」を決める大事な項目で、もし、あなたがホーム インスペクターの調査結果と照らし合わせて、不具合な項目がありどうしても「NO」と決めれば、この契約を破棄する事が出来ます。そして、手付金は返還されます。
  • 「J-1」をエージェントと相談しながら集中的にチェックして、全ての項目でOKになりました。
  • 次は、初めの「買付証明書」に書いた期日に、第二次金$45,000をキャシャーズ チェックで、エスクロー会社に支払います。
  • 次に、シロアリ検査です。買い手が業者を指定し、売り手が発注して検査証を両者で共有します。経費は契約書にもよりますが、普通は売り手と買い手の折半負担となります。 この検査も、シロアリがいない事を証明する報告書がきました。しかし、その証明書の保証が いつ迄あるのか、調べておきます。
  • この間、エスクロー会社は売り手が本当の売り手か…、一人で所有権を持っているのか…、別れた元妻に所有権が渡っていないか…、ローンはあるか…、他に負債はあるか…等を調べます。こうして正当な所有者か、どうかを判定します。買い手の「資金調達」は確実か…、についても調べます。ですから、日本にないエスクロー会社を通すことで、双方にとって間違いが無いのです。言い換えれば、「仲人さん」の仕事をするのです。
  • ハワイ(アメリカ)では、不動産売買のコミッションは、普通は売買価格の6%ですが、全額を売り手側が支払います。
  • ここで買い手は一旦、日本へ帰国します。ここで「A氏と妻」(購入者全員)は、東京のアメリカ大使館(または大阪のアメリカ領事館)に出向き、不動産購入のNotary(ノータリィ:公証人)の前で、本人確認をしなければなりません。これを通過しなければ、アメリカの不動産を購入する事が出来ません。(*アメリカ大使館、領事館共に曜日が指定され、予約が必要です。)本人確認はアメリカでは、最も大切なことです。
  • もし、名義変更登録の1週間くらい前までにハワイに来られたら、まず、ハワイでエスクロー会社に行き、二人とも公証人の前で「本人確認」をします。これが出来るのなら、日本のアメリカ大使館(または領事館)に行く必要はありません。
  • そして、Final Walk-through(ファイナル ウォークスルー:最終内見チェック)は、購入する部屋の最終内見です。購入する時の条件が満たされているか…、また、以前と変化していないか…、家具付きで、以前あった物が変わっていたり、無くなっていたりしないか…、チェックして見て回ります。
  • そして、エスクロー会社が発行するClosing statement(クロージング ステイトメント:最終報告書)が出ます。この書類にサインをして、最終残金(物件の残金、エスクロー会社の手数料、税金、固定資産税や管理費の日割り計算額、等々)を、エスクロー会社に銀行小切手で支払います。普通口座から当座口座に該当金額を上回るように、移しておきます。
  • 待ちに待った「名義変更登録」の日が来ます。エスクロー会社に行き、名義変更書類にサインをします。
  • 物件のベッド・ルームの数に合わせて、セキュリティーキー、ガレージのセキュリティーキー、部屋の鍵、郵便箱の鍵が売り手のエージェントから届けられます。
  • 最後に、新しい 所有者になった事を証明するには、あなたのエージェントかエスクロー会社に頼んで書面で出して貰う事が出来ます。Title Search(タイトル サーチ:権利証検索)と言い、これを出して貰います。

 

☆ご質問はE-mailでお願いします。
E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.©  April.12 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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