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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)
  • 銀行口座の開設に当たって、ハワイ(アメリカ)には日本にない決まりがあり、1口座に複数人の名義が登録できます。ですから、小切手口座と普通口座の両方とも、A氏当人と妻(または成人の子供)の連名でつくります。さらに注意する事は、【A氏 or 妻】(A氏または妻のサインで出し入れできます)の形式で登録します。また、【A氏 and 妻】(A氏と妻の二人のサイが無いと出し入れができません)の形式は避けましょう。一人で銀行に行った場合は、出し入れができない事になります。
  • エージェントと相談して、オープン・ハウスを見て回ります。
    この時、「⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方」を確かめて、部屋に入ったら、まず、向こうのエージェントに自分のエージェントを紹介して、その後は直接に話掛けないようにします。
    また、エージェント同士は名刺の交換をしますが、あなたご自身は名刺を渡してはいけません。あなたのエージェントに対するエチケットだからです。
    くどいようですが、あなたのエージェントは「買い手」のあなたの「利益を守る」役割ですし、相手のエージェントは「売り手」の「利益を守る」役割なのです。
    それから、相手のエージェントの聞こえる範囲で、自分のエージェントと話をしない事です。
    こちらの事情を相手のエージェントに知られないようにするためです。
    なるべく予算に合ったオープン・ハウスを見て、目を肥やします。
  • いくつかオープン・ハウスを回っても、希望に合う物件が見つからない時は、エージェントに相談して、オープン・ハウスをしていない物件を、インターネットで売り物件情報を調べて、ピックアップして貰います。
    その中で、エージェントと相談して、これはと思う物件を選び、その物件の売り手のエージェントに連絡してもらいます。そして、その物件の内見(部屋の中を見せてもらう事)の予約を入れて貰います。ただし、売りに出している物件でも、オーナーが住んでいる場合やテナントが住んでいる場合があります。ハワイ(アメリカ)では、新規物件以外空き部屋で置いている事は、ほとんどありません。
    このような物件の内見の場合は、一般的に48時間の猶予を要求されます。この事はハワイ不動産業界で普通の事ですから、よく理解して、日程を調整して置きましょう。テナントが入居している場合は、曜日と時間を指定される事があります。
  • 内見は約30〜40分で終えるようにします。写真を撮る許可は、始めにあなたのエージェントに頼んで聞いてもらいましょう。相手のエージェントや居住者との質問や会話は、ご自分のエージェントに任せましょう。あなた自身が聞きたい事は、事前にあなたのエージェントと打合せをしておきましょう。途中で聞きたい事が出来たら、ちょっと場を外して、あなたのエージェントと二人きりで、そっと相談するようにしましょう。その物件を買い手の立場としては、「ほめる言葉」を口にしないでください。
  • ワイキキ地区の不動産物件は、ほとんどが40数年前に建設された物件です。その事を理解して、あなた達は部屋の様子を観察します。普通1ベッド・ルーム・タイプにはキッチンがあり、レンジ、冷凍冷蔵庫、食洗器や乾燥洗濯機(ない場合もあります)等が備えてあります。リビングやベッド・ルームはカーペットかフローリングか…?、そして、バスルームはシャワーかタブ(浴槽)があります。ラナイがあるか…?、エレベーターは何機あるか…?、
    そして、自分用のパーキングが何処なのか、ゲスト・パーキングはどこにあるか…?、見ておきましょう。ご自分の必要なものが、あるか、ないかを調べる事です。プール等の共同施設があれば、見て置くことです。共同施設が多くなれば、それだけ管理費が高くなります。
    話は変わりますが、ハワイ(アメリカ)では、一軒家もコンドミニアム(1ベッドルーム以上)は、電気器具、すなわち冷蔵庫、レンジ、食洗器や乾燥洗濯機(付いていない場合もあります)等が設置されています。良い物、古い物はケース・バイ・ケースです。また、基本的に1台のパーキングが付いています。
  • いくつか内見をして、これはと言う「物件」が見つかりました。高層コンドミニアムの中層階の部屋です。部屋の状態はAs is(アズ イズ:現状維持で変更は無し)と言う条件です。
    価格は$468,000で家具付きです。(やや古い家具ですが、使用できる物です)
  • そして、通常エージェントは備品や器具のプロではありませんので、部屋の各所のライフ・ライン等の検査をしてくれる専門家・Home Inspector(ホーム インスペクター:物件の各所の状態の可否を調査し、報告書を提出してくれる人/費用は買い手の負担です)が居ます。さらに、買い手が業者を指定し、売り手と買い手が折半負担(契約書による)でTermite Inspection (ターマイト インスぺクション:シロアリ検査)をして、買い手に明示しなければなりません。これはハワイの法律です。
    また、オファーを出す気になったら、売買契約書の段階で、Home Inspectorに依頼を出します。そして、契約書内でAから始まり「J-1」と言う項目があります。これは、「J-1」が全て満たされているか、いないかによって、OKかNOかを決める大事な項目で、もし、あなたが「J-1」で「NO」と決めれば、この契約を破棄する事が出来ます。そして、手付金は返還されます。
  • さて、あなたのエージェントに相談して、いくらで「Offer:オファー/買付証明書」を出すか、決めます。「有利な条件で交渉に入るか…」、これからが勝負になるのです。

<その2へ続く>

 
☆ご質問はE-mailでお願いします。
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Fogarty Realty,Inc.© April.5 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
買い手の契約書のAから始まる項目の「J-1」をしっかりチェックします。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。
■売り手からセラーズディスクロージャー(情報開示)が来ます。
買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して、契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。セスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)  
され、エスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

■不動産物件には、一戸建てにしろコンドミニアムにしろ土地が付いています。その土地のあり方が2種類あります。
■ハワイの不動産物件には、リース・ホールド(Lease Hold:借地権:一般的にはリースという)とフィー・シンプル(Fee Simple:土地所有権付)があります。
■リース・ホールドは、土地を持っている第三者の人(または会社)がいます。いわゆる地主です。物件を所有するオーナーは、その管理費とは別に、地主に地代を払う事になります。
フィー・シンプルは物件を所有する人(または会社)が土地の所有権も持っています。

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⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

今回は、日本とハワイとの不動産エージェントの大きな違いについての話です。
■日本では「宅地建物取引士(いわゆる宅建です)」の国家試験を通って、資格を取得すると、日本全国どこでも営業をする事が出来ます。
■一方、アメリカでは、ご存知のように50の州があり、それぞれが国のような成り立ちなので、不動産ライセンスについても、それぞれ独立していて、ハワイ州で取得しても、カルフォルニア州やその他の州では、営業する事は出来ません。
■営業したい州が幾つかあれば、それぞれの州のライセンスを取得しなければなりません。

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