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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?
  • オアフ島では、ハワイ州政府によって認可された十数社のエスクロー会社があります。
    また、他の国々では一般的に国によって運営されています。もちろん不動産の売買のみではなく、買い手と売り手が望めば商取引やオークション(高額な絵画、宝石、骨董品等)でも利用されています、近年ではインターネットを介した個人間の取引など、あらゆる取引でエスクローは利用されています。その際、両者が合意をした契約書を基に、「公平・公正」に終了させるのがエスクローの仕事です。
  • 不動産取引で、売り手はなるべく高く売りたい・・・、そして買い手はなるべく安く買いたい…、 この通り、売り手と買い手とはお互いに相容れないのが当たり前です。
    その結果、必要となって生まれたのが第三者的機関で「中立・公正」の役割をする「エスクロー会社」だったのです。
    1947年にアメリカ合衆国カリフォルニア州で、多民族国家として必要にかられて生まれたのが「エスクロー・システム」です。
  • 不動産取引でのエスクロー会社の主な仕事は、「売り手が正しい売り手」なのか、「ローン残高」があるかどうか、「固定資産税」を滞納していないか等の「物件権原調査」や、コンドミニアムの場合は、コンドミニアムの管理会社との名義変更手続きなど、契約書上の取引諸条件が全て満たされた時点で、登記所へ「登記申請」を行います。
    もちろん「買い手」の支払いもエスクローを通して、「Cashier's Check(キャシャーズ・チェック:銀行振出小切手)」で行います。現金での支払いは敬遠されます。そして、最終的にエスクロー会社から売り手に、経費の明細書と共に小切手で渡され、商取引が終了します。
  • ところで、日本には、昔から言われている「和を以て貴しとなす」という言葉通り、エスクロー・システムの必要がなく、代官や名主(または庄屋)、などの封建的な方法で問題を解決していったのではないかと思います。
    日本は長い間の鎖国によって守られた、と言った方が良いのかどうかは分りません。
    しかし、世界の国々は、日本と違い国境という境を頼りに生きてきたため、ほとんどの国は、民族や習慣、規則の違いで起こる問題解決方法として、「第三者」的存在の必要があったのだと思います。 現在、ほとんどの国で「エスクロー会社」が作成した書類を「最終公正証書」として認めており、特に不動産取引では、各国の銀行も「エスクロー会社」で扱われた書類を「最終公正証書」として認めています。言い換えれば「エスクロー会社」は、「銀行」と同等の信用を有しています。
  • 不動産取引以外で、「エスクロー会社」が扱う取引の一つとして特に知られているのは、1980年初めにイランで起こった「アメリカ大使館員」の拉致事件です。長い交渉の結果、ドイツ、そしてイギリスの「あるエスクロー会社」が交渉取引に使われ、イラン側がアメリカ大使館員全員をドイツのある地に届ける事によって、それと同時に、アメリカ側がイギリスの「あるエスクロー会社」から身代金をイランに渡した事で問題が解決されたのでした。
  • 以上の通り、エスクロー・システムは、世界中で使用されており、現在、日本でも外国との大きな取引には、必ずと言って良いほど「エスクロー会社」が使われています。
    もちろん言うまでもないですが、ハワイ州では全ての不動産ライセンス保持者は、必ずエスクロー・システムを使う事が義務付けられていますが、弁護士による不動産取引の場合、時にはエスクロー会社を通さない事もあります。言い換えれば、「エスクロー会社」とは「中立・公正」の立場であり、両者間の「同意書」に基づいて最後まで手続きを遂行するシステムなのです。 その結果によって作成された書類が「最終公正証書」となり、あらゆる場合の取引に使われるのです。
    従って、ハワイ州では「エスクロー会社」を使うことによって、買い手側も、売り手側も「公平・公正」に安心して取引が成立するのです。
  • ところが、日本では政府による監査制度がなく、「エスクロー」という名称を自由勝手に使用することが出来ることから、一般の多くの不動産会社内に「○○エスクロー会社」が数多く出来ております。
    しかし、アメリカ合衆国と日本国との仕事の仕組みから、日本の「エスクロー会社」の信用度は全く異なった内容であるため、日本の皆様は、はっきりとその違いを理解しておく必要があります。
    日本で使われている多くの「エスクロー会社」のシステムは、国際商取引では第三者的「公平・公正」な立場として、「公平度」を証明するのは大変難しいと思います。
    例えば、誰でも「銀行」という名称を使って「会社」を設立しても良いのでしょうか・・・?
    社会人なら、誰でも「銀行」という言葉を聞くと同時に、毎日での社会制度の中で、大変重大な役割をもち、信用される組織または企業として理解されていると思います。
  • ところが、相容れない売り手と買い手を同じ会社内で、同時に扱う事自体が大変不思議に思います。
    その上、その会社内で「エスクロー会社」を作り、同じ会社内で全ての取引を終わらせる・・・ この奇妙な方法は、世界でも大変珍しく、特にアメリカ国内では考えられないと思います。

 
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Fogarty Realty,Inc.© March.8 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

■不動産物件には、一戸建てにしろコンドミニアムにしろ土地が付いています。その土地のあり方が2種類あります。
■ハワイの不動産物件には、リース・ホールド(Lease Hold:借地権:一般的にはリースという)とフィー・シンプル(Fee Simple:土地所有権付)があります。
■リース・ホールドは、土地を持っている第三者の人(または会社)がいます。いわゆる地主です。物件を所有するオーナーは、その管理費とは別に、地主に地代を払う事になります。
フィー・シンプルは物件を所有する人(または会社)が土地の所有権も持っています。

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⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

今回は、日本とハワイとの不動産エージェントの大きな違いについての話です。
■日本では「宅地建物取引士(いわゆる宅建です)」の国家試験を通って、資格を取得すると、日本全国どこでも営業をする事が出来ます。
■一方、アメリカでは、ご存知のように50の州があり、それぞれが国のような成り立ちなので、不動産ライセンスについても、それぞれ独立していて、ハワイ州で取得しても、カルフォルニア州やその他の州では、営業する事は出来ません。
■営業したい州が幾つかあれば、それぞれの州のライセンスを取得しなければなりません。

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⑥不動産物件を買う時の注意

⑥不動産物件を買う時の注意

・ハワイで不動産物件を購入するにあたり、まずは、予算を決めて、あなたのエージェントと相談しながら、どの物件を目標にするか定めます。
・近頃は新規物件も多く出てきましたが、ハワイのマーケットは中古物件が多いため、美しく「内装」をして売りに出している物件が多くあります。
・特に改装をした家、またはコンドミニアムは、法律に関わる事があるので、見る前に良く調べた方が良いと思います。
・例:一軒家の場合高さ制限が25ft、これを超えては違法となります。
 また、ペンキ塗装や床については、内装とは言いません。

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⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

■皆様の中には、ハワイで日曜日のオープン・ハウスの看板をご覧になったという方もいらっしゃるかと思います。
このオープン・ハウスは、不動産に興味のある一般の人々が、不動産の売り物件を見て回る事が出来るように、一戸建てやコンドミニアムのユニットを日曜日の午後2時から5時までの3時間の間、公開するものです。
■オープン・ハウスはあくまでも、売り手のエージェントが、その物件を早く売却するために行うものです。
■このオープン・ハウスを、あなたにとって不利にならないように見て回る為には、いくつかの注意点があります。

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④良い不動産会社の選び方・11箇条

④良い不動産会社の選び方・11箇条

もし、あなたがハワイで不動産を購入する時、あるいは売却する時には、不動産業の資格を持ったエージェントを貴方のエージェントとして、指名する事になるでしょう。
日本の場合と大きく違う点は、購入する本人と売却する本人が直接会う事は、
利害関係が相反する事なので、「買い手」+「エージェント」と「売り手」+「エージェント」の四角関係になってしまい、不都合が生じたりする事も起こりかねません。
従って、購入する場合は、相手の売却する方にもエージェントが付いていますので、購入する側にもエージェントが必要になるのです。

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