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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?
  • オアフ島では、ハワイ州政府によって認可された十数社のエスクロー会社があります。
    また、他の国々では一般的に国によって運営されています。もちろん不動産の売買のみではなく、買い手と売り手が望めば商取引やオークション(高額な絵画、宝石、骨董品等)でも利用されています、近年ではインターネットを介した個人間の取引など、あらゆる取引でエスクローは利用されています。その際、両者が合意をした契約書を基に、「公平・公正」に終了させるのがエスクローの仕事です。
  • 不動産取引で、売り手はなるべく高く売りたい・・・、そして買い手はなるべく安く買いたい…、 この通り、売り手と買い手とはお互いに相容れないのが当たり前です。
    その結果、必要となって生まれたのが第三者的機関で「中立・公正」の役割をする「エスクロー会社」だったのです。
    1947年にアメリカ合衆国カリフォルニア州で、多民族国家として必要にかられて生まれたのが「エスクロー・システム」です。
  • 不動産取引でのエスクロー会社の主な仕事は、「売り手が正しい売り手」なのか、「ローン残高」があるかどうか、「固定資産税」を滞納していないか等の「物件権原調査」や、コンドミニアムの場合は、コンドミニアムの管理会社との名義変更手続きなど、契約書上の取引諸条件が全て満たされた時点で、登記所へ「登記申請」を行います。
    もちろん「買い手」の支払いもエスクローを通して、「Cashier's Check(キャシャーズ・チェック:銀行振出小切手)」で行います。現金での支払いは敬遠されます。そして、最終的にエスクロー会社から売り手に、経費の明細書と共に小切手で渡され、商取引が終了します。
  • ところで、日本には、昔から言われている「和を以て貴しとなす」という言葉通り、エスクロー・システムの必要がなく、代官や名主(または庄屋)、などの封建的な方法で問題を解決していったのではないかと思います。
    日本は長い間の鎖国によって守られた、と言った方が良いのかどうかは分りません。
    しかし、世界の国々は、日本と違い国境という境を頼りに生きてきたため、ほとんどの国は、民族や習慣、規則の違いで起こる問題解決方法として、「第三者」的存在の必要があったのだと思います。 現在、ほとんどの国で「エスクロー会社」が作成した書類を「最終公正証書」として認めており、特に不動産取引では、各国の銀行も「エスクロー会社」で扱われた書類を「最終公正証書」として認めています。言い換えれば「エスクロー会社」は、「銀行」と同等の信用を有しています。
  • 不動産取引以外で、「エスクロー会社」が扱う取引の一つとして特に知られているのは、1980年初めにイランで起こった「アメリカ大使館員」の拉致事件です。長い交渉の結果、ドイツ、そしてイギリスの「あるエスクロー会社」が交渉取引に使われ、イラン側がアメリカ大使館員全員をドイツのある地に届ける事によって、それと同時に、アメリカ側がイギリスの「あるエスクロー会社」から身代金をイランに渡した事で問題が解決されたのでした。
  • 以上の通り、エスクロー・システムは、世界中で使用されており、現在、日本でも外国との大きな取引には、必ずと言って良いほど「エスクロー会社」が使われています。
    もちろん言うまでもないですが、ハワイ州では全ての不動産ライセンス保持者は、必ずエスクロー・システムを使う事が義務付けられていますが、弁護士による不動産取引の場合、時にはエスクロー会社を通さない事もあります。言い換えれば、「エスクロー会社」とは「中立・公正」の立場であり、両者間の「同意書」に基づいて最後まで手続きを遂行するシステムなのです。 その結果によって作成された書類が「最終公正証書」となり、あらゆる場合の取引に使われるのです。
    従って、ハワイ州では「エスクロー会社」を使うことによって、買い手側も、売り手側も「公平・公正」に安心して取引が成立するのです。
  • ところが、日本では政府による監査制度がなく、「エスクロー」という名称を自由勝手に使用することが出来ることから、一般の多くの不動産会社内に「○○エスクロー会社」が数多く出来ております。
    しかし、アメリカ合衆国と日本国との仕事の仕組みから、日本の「エスクロー会社」の信用度は全く異なった内容であるため、日本の皆様は、はっきりとその違いを理解しておく必要があります。
    日本で使われている多くの「エスクロー会社」のシステムは、国際商取引では第三者的「公平・公正」な立場として、「公平度」を証明するのは大変難しいと思います。
    例えば、誰でも「銀行」という名称を使って「会社」を設立しても良いのでしょうか・・・?
    社会人なら、誰でも「銀行」という言葉を聞くと同時に、毎日での社会制度の中で、大変重大な役割をもち、信用される組織または企業として理解されていると思います。
  • ところが、相容れない売り手と買い手を同じ会社内で、同時に扱う事自体が大変不思議に思います。
    その上、その会社内で「エスクロー会社」を作り、同じ会社内で全ての取引を終わらせる・・・ この奇妙な方法は、世界でも大変珍しく、特にアメリカ国内では考えられないと思います。

 
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Fogarty Realty,Inc.© March.8 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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