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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯
  • 「新規物件の販売」とは、言葉の通り「新しく建てられる物件」で、当初は、まだ「目に見えない物件」なのです。場合によっては、更地にする前の建造物があったり、更地にしつつあったりする事が普通です。従って「完成予想図」しかない「物件」を販売し始めます。
  • その販売行為によって、一般の買い手に「被害」が無いようにするために、買い手は「目に見えない」物件を「信用」し、契約書にサインをし、手付金を入れた後も、契約書上で定められたある一定期間内は、「キャンセルが出来る事」が法律で定められています。
    また、一定期間内にキャンセルした場合は、手付金の全額が返還されます。
  • 遅れて買った人たちは、もちろんキャンセル出来る日数が少なくなります。このキャンセルが出来る「区切りの日」は、ハワイ州が発行する「ファイナル・パブリック・レポート」が発行された日です。「ファイナル・パブリック・レポート」が発行されるという事は、開発業社による建設が順調に進行している事を示しています。
  • 次に、開発業社が「住む買い手」や「投資家」から集めた手付金は、全額全てを「エスクロー会社」に預けます。
    「エスクロー会社」の業務内容をご存知の方もいると思いますが、「エスクロー会社」とは、開発業社と購入者との第三者的立場で、公平な役目をするため、預かった手付金は開発業社には一切渡らず、「エスクロー会社」で安全のために保管されるわけです。ですから、「ファイナル」が出る前に「キャンセル」をした買い手には、「エスクロー会社」から払い戻しがされるのです。ただ、エスクロー会社によっても異なりますが、キャンセルした場合は200~300ドル程の事務手続き費がかかります。
  • そして、開発業社は、買い手から集めた「手付金」、すなわち「エスクロー会社」に預けてある金額を「証明」として、銀行に融資を依頼します。
    銀行はその金額によって、「確実」な新規物件であるかないかの判断をして、開発業社に対し「工事用ローン」を出資するのです。
  • ここで、購入を申し込んだ方々は、二次金(最終金額の数割で、開発業者により異なります)を払う事になります。この時点で、「キャンセル」は出来なくなり、ほとんど返金はダメでしょう。 開発業者はこの二次金も「エスクロー会社」に全額預けて、その金額を「証明」として、銀行に更なる「融資」を依頼します。銀行はその金額により、「さらに確実性を確認」して、開発業者に出資するのです。最後に、買い手は「ファイナル・バランス」(残金)を支払いますが、これも開発業者はエスクロウ会社に預けます。このようにして銀行は数回に分けて、開発業者に融資をする事になります。このようにして、開発業者は工事を進める訳です。
    結果として、開発業社は日本のように多額の自己資金が無くても、また自己資金を使わなくても、「信用」出来る「良い物件のプラン」であれば、開発業社として事業が出来るのです。
  • 以上でお分かりになったと思いますが、開発業社は多くの買い手からキャンセルをされないような良い物件を計画して、全力を投じて「建設」方向へ着々と進め、「実績」を作って行くのです。
  • 以上、簡単にご説明いたしましたが、「開発業社」、「買い手(住む買い手と投資家)」、「銀行」、「エスクロー会社」のそれぞれの横のつながりの「信用」を持ち続け、工事を進めるため、全員が守られる結果になります。そのため、新規不動産物件を建てるのに、2~3年の期間が必要となります。

 
☆ご質問はE-mailでお願いします。
E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.© March.1 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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