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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯
  • 「新規物件の販売」とは、言葉の通り「新しく建てられる物件」で、当初は、まだ「目に見えない物件」なのです。場合によっては、更地にする前の建造物があったり、更地にしつつあったりする事が普通です。従って「完成予想図」しかない「物件」を販売し始めます。
  • その販売行為によって、一般の買い手に「被害」が無いようにするために、買い手は「目に見えない」物件を「信用」し、契約書にサインをし、手付金を入れた後も、契約書上で定められたある一定期間内は、「キャンセルが出来る事」が法律で定められています。
    また、一定期間内にキャンセルした場合は、手付金の全額が返還されます。
  • 遅れて買った人たちは、もちろんキャンセル出来る日数が少なくなります。このキャンセルが出来る「区切りの日」は、ハワイ州が発行する「ファイナル・パブリック・レポート」が発行された日です。「ファイナル・パブリック・レポート」が発行されるという事は、開発業社による建設が順調に進行している事を示しています。
  • 次に、開発業社が「住む買い手」や「投資家」から集めた手付金は、全額全てを「エスクロー会社」に預けます。
    「エスクロー会社」の業務内容をご存知の方もいると思いますが、「エスクロー会社」とは、開発業社と購入者との第三者的立場で、公平な役目をするため、預かった手付金は開発業社には一切渡らず、「エスクロー会社」で安全のために保管されるわけです。ですから、「ファイナル」が出る前に「キャンセル」をした買い手には、「エスクロー会社」から払い戻しがされるのです。ただ、エスクロー会社によっても異なりますが、キャンセルした場合は200~300ドル程の事務手続き費がかかります。
  • そして、開発業社は、買い手から集めた「手付金」、すなわち「エスクロー会社」に預けてある金額を「証明」として、銀行に融資を依頼します。
    銀行はその金額によって、「確実」な新規物件であるかないかの判断をして、開発業社に対し「工事用ローン」を出資するのです。
  • ここで、購入を申し込んだ方々は、二次金(最終金額の数割で、開発業者により異なります)を払う事になります。この時点で、「キャンセル」は出来なくなり、ほとんど返金はダメでしょう。 開発業者はこの二次金も「エスクロー会社」に全額預けて、その金額を「証明」として、銀行に更なる「融資」を依頼します。銀行はその金額により、「さらに確実性を確認」して、開発業者に出資するのです。最後に、買い手は「ファイナル・バランス」(残金)を支払いますが、これも開発業者はエスクロウ会社に預けます。このようにして銀行は数回に分けて、開発業者に融資をする事になります。このようにして、開発業者は工事を進める訳です。
    結果として、開発業社は日本のように多額の自己資金が無くても、また自己資金を使わなくても、「信用」出来る「良い物件のプラン」であれば、開発業社として事業が出来るのです。
  • 以上でお分かりになったと思いますが、開発業社は多くの買い手からキャンセルをされないような良い物件を計画して、全力を投じて「建設」方向へ着々と進め、「実績」を作って行くのです。
  • 以上、簡単にご説明いたしましたが、「開発業社」、「買い手(住む買い手と投資家)」、「銀行」、「エスクロー会社」のそれぞれの横のつながりの「信用」を持ち続け、工事を進めるため、全員が守られる結果になります。そのため、新規不動産物件を建てるのに、2~3年の期間が必要となります。

 
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Fogarty Realty,Inc.© March.1 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

■不動産物件には、一戸建てにしろコンドミニアムにしろ土地が付いています。その土地のあり方が2種類あります。
■ハワイの不動産物件には、リース・ホールド(Lease Hold:借地権:一般的にはリースという)とフィー・シンプル(Fee Simple:土地所有権付)があります。
■リース・ホールドは、土地を持っている第三者の人(または会社)がいます。いわゆる地主です。物件を所有するオーナーは、その管理費とは別に、地主に地代を払う事になります。
フィー・シンプルは物件を所有する人(または会社)が土地の所有権も持っています。

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⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

今回は、日本とハワイとの不動産エージェントの大きな違いについての話です。
■日本では「宅地建物取引士(いわゆる宅建です)」の国家試験を通って、資格を取得すると、日本全国どこでも営業をする事が出来ます。
■一方、アメリカでは、ご存知のように50の州があり、それぞれが国のような成り立ちなので、不動産ライセンスについても、それぞれ独立していて、ハワイ州で取得しても、カルフォルニア州やその他の州では、営業する事は出来ません。
■営業したい州が幾つかあれば、それぞれの州のライセンスを取得しなければなりません。

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⑥不動産物件を買う時の注意

⑥不動産物件を買う時の注意

・ハワイで不動産物件を購入するにあたり、まずは、予算を決めて、あなたのエージェントと相談しながら、どの物件を目標にするか定めます。
・近頃は新規物件も多く出てきましたが、ハワイのマーケットは中古物件が多いため、美しく「内装」をして売りに出している物件が多くあります。
・特に改装をした家、またはコンドミニアムは、法律に関わる事があるので、見る前に良く調べた方が良いと思います。
・例:一軒家の場合高さ制限が25ft、これを超えては違法となります。
 また、ペンキ塗装や床については、内装とは言いません。

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⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

■皆様の中には、ハワイで日曜日のオープン・ハウスの看板をご覧になったという方もいらっしゃるかと思います。
このオープン・ハウスは、不動産に興味のある一般の人々が、不動産の売り物件を見て回る事が出来るように、一戸建てやコンドミニアムのユニットを日曜日の午後2時から5時までの3時間の間、公開するものです。
■オープン・ハウスはあくまでも、売り手のエージェントが、その物件を早く売却するために行うものです。
■このオープン・ハウスを、あなたにとって不利にならないように見て回る為には、いくつかの注意点があります。

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④良い不動産会社の選び方・11箇条

④良い不動産会社の選び方・11箇条

もし、あなたがハワイで不動産を購入する時、あるいは売却する時には、不動産業の資格を持ったエージェントを貴方のエージェントとして、指名する事になるでしょう。
日本の場合と大きく違う点は、購入する本人と売却する本人が直接会う事は、
利害関係が相反する事なので、「買い手」+「エージェント」と「売り手」+「エージェント」の四角関係になってしまい、不都合が生じたりする事も起こりかねません。
従って、購入する場合は、相手の売却する方にもエージェントが付いていますので、購入する側にもエージェントが必要になるのです。

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