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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について
  • オアフ島の中心地、ワイキキでは1960年代後半から1970年代にかけて、ホテルやコンドミニアムの建築ラッシュが始まりました。その中で、ディベロッパーが土地を確保するに当たり、複数の土地の所有者(地主)と協力して借地権者として参加してもらい、ビルの建設を始めました。
    その時、州の担当局が最低55年以上の土地借地権(土地のリース)が無ければ、建築の許可をくれませんでした。デベロッパーはリース期間を発売後55年として、販売を 開始したのです。ここに借地権付き(リース・ホールド:以下LH)のコンドミ二アムが誕生しました。
  • その後、月日が経ち、地主の方々の中に諸事情から、借地権を手放そうと言う地主が現れて来ました。そこで自分が所有している借地権を売却する許可を得て、借地権を物件所有者に販売し始めました。
    この呼びかけに該当する物件の持主の中で、資金に余裕のある人は、このチャンスを逃さずに購入した方と、資金の都合や、まだ賃貸期間が長い事もあり購入しなかった人とに分かれました。
  • 以上のようなことが繰り返されて行くうちに、一つのコンドミニアムの中に土地所有権付き(フィーシンプル:以下FS)の部屋が混在したのです。
    また、当初からLHで、その間、借地権を売却する事もなく(地主に地代が毎月入る)コンド全体がLHとなっているコンドが多々あります。(例:ディスカバリー・ベイ等) これらのLH物件には、現状では賃貸期間の終了時、すなわち終りがあります。
  • 最近はなかなかLHの売り出し(Fee available:フィ・アベイラブル:借地権購入可能)が少なくなりました。地主さんも代替わりして、相続者が多く複雑になってきた事、そして土地価格の高騰で、地主側も売却による税金の問題が発生しており、購入する側もなかなか購入が難しくなりました。このようないきさつで、現在に至っています。
    ですから、場合によっては、隣り同士でFSとLHと言う様な事も珍しくありません。
  • LHの場合は、その借地期間が終了すると、基本的には物件を地主に明け渡さなければなりません。ハワイ(アメリカ)では日本のように「居住権」がありません。ですから、車のレンタカーのように、契約期間が過ぎたら返却しなければならないのです。
  • ビル全体がLHの場合で、建っているコンドミニアムやその他の付帯ビルを完全に壊して戻すように、最初の契約書に書いてある事もあるので、万一、購入を検討される時は、あなたのエージェントと相談して、リース契約書をしっかり確認する事が大切です。
    ただ、ハワイでは、まだ借地権が切れた物件の例が少なく、LHが延長になるのか、その時点で終了になるのか、または地主が売りに出す事もあり得ます。 いずれにしても、地主側とそのコンドの持主組合の話し合い(弁護士を通して)になります。
  • 以上のような理由で、一つのコンドミニアムの中に、FSとLHが虫食いのように混在しているのです。(例:Summer Palace サマー・パレス、Island Colony アイランド・コロニィ、Waikiki Banyan ワイキキ・バニアン、Royal Kuhio ロイヤル・クヒオ等々)
  • 何れにしろ、LH物件には土地代が含まれていませんので、その分価格は安く、レンタルにする場合は、残りの借地権期間を考慮しながら、検討する事をお勧めします。
  • 一方、ディベロッパーが建設用地を全部購入して建設したコンドミニアムがあります。この場合は、全てのユニットがFSとなり、土地所有権付きの物件となります。
  • 最近、カカアコ地区の開発が進んでいますが、この地区の高級コンドミニアムは、全てFSになっております。やはり地域の格を考えた事と、高額で売却できる事が主眼だったのでしょう。
  • 最後に、Co-Up(コーアップ:協同組合住宅)を説明します。名のごとく持主共同組合があり、土地所有権は全共同組合員の共通資産となります。従って、個人の所有は認められずLHとなります。一方、土地所有権付き(FS)のCo-Upもあります。
  • この場合、物件の管理費、借地権費用(地代)、電気代、固定資産税等の固定経費は、共同組合員全員で支払うシステムになっております。ですから、万一、ある組合員が経費の支払いが遅れた場合には、残りの全員でカバーする事になります。従って、この物件を買おうとすると、購入者の支払い能力、資産状況、そして管理共同組合役員との面接があり、該当するCo-Upの適格者として合格する事が必要となります。
    また、TV受信料、Wifi費用は、利用者の個別負担となります。
  • こうしたCoーUpは、住宅を提供する一つの方法として存在しているのです。
  • ハワイで物件を購入する場合、購入目的をはっきり定め、FS とLH のそれぞれのメリット、ディメリットを考慮して、あなたが選んだ不動産エージェントに相談し、あなたにとって最適な方法で選択する事をお勧めします。

 
☆ご質問はE-mailでお願いします。
E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.© February.9 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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