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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について
  • オアフ島の中心地、ワイキキでは1960年代後半から1970年代にかけて、ホテルやコンドミニアムの建築ラッシュが始まりました。その中で、ディベロッパーが土地を確保するに当たり、複数の土地の所有者(地主)と協力して借地権者として参加してもらい、ビルの建設を始めました。
    その時、州の担当局が最低55年以上の土地借地権(土地のリース)が無ければ、建築の許可をくれませんでした。デベロッパーはリース期間を発売後55年として、販売を 開始したのです。ここに借地権付き(リース・ホールド:以下LH)のコンドミ二アムが誕生しました。
  • その後、月日が経ち、地主の方々の中に諸事情から、借地権を手放そうと言う地主が現れて来ました。そこで自分が所有している借地権を売却する許可を得て、借地権を物件所有者に販売し始めました。
    この呼びかけに該当する物件の持主の中で、資金に余裕のある人は、このチャンスを逃さずに購入した方と、資金の都合や、まだ賃貸期間が長い事もあり購入しなかった人とに分かれました。
  • 以上のようなことが繰り返されて行くうちに、一つのコンドミニアムの中に土地所有権付き(フィーシンプル:以下FS)の部屋が混在したのです。
    また、当初からLHで、その間、借地権を売却する事もなく(地主に地代が毎月入る)コンド全体がLHとなっているコンドが多々あります。(例:ディスカバリー・ベイ等) これらのLH物件には、現状では賃貸期間の終了時、すなわち終りがあります。
  • 最近はなかなかLHの売り出し(Fee available:フィ・アベイラブル:借地権購入可能)が少なくなりました。地主さんも代替わりして、相続者が多く複雑になってきた事、そして土地価格の高騰で、地主側も売却による税金の問題が発生しており、購入する側もなかなか購入が難しくなりました。このようないきさつで、現在に至っています。
    ですから、場合によっては、隣り同士でFSとLHと言う様な事も珍しくありません。
  • LHの場合は、その借地期間が終了すると、基本的には物件を地主に明け渡さなければなりません。ハワイ(アメリカ)では日本のように「居住権」がありません。ですから、車のレンタカーのように、契約期間が過ぎたら返却しなければならないのです。
  • ビル全体がLHの場合で、建っているコンドミニアムやその他の付帯ビルを完全に壊して戻すように、最初の契約書に書いてある事もあるので、万一、購入を検討される時は、あなたのエージェントと相談して、リース契約書をしっかり確認する事が大切です。
    ただ、ハワイでは、まだ借地権が切れた物件の例が少なく、LHが延長になるのか、その時点で終了になるのか、または地主が売りに出す事もあり得ます。 いずれにしても、地主側とそのコンドの持主組合の話し合い(弁護士を通して)になります。
  • 以上のような理由で、一つのコンドミニアムの中に、FSとLHが虫食いのように混在しているのです。(例:Summer Palace サマー・パレス、Island Colony アイランド・コロニィ、Waikiki Banyan ワイキキ・バニアン、Royal Kuhio ロイヤル・クヒオ等々)
  • 何れにしろ、LH物件には土地代が含まれていませんので、その分価格は安く、レンタルにする場合は、残りの借地権期間を考慮しながら、検討する事をお勧めします。
  • 一方、ディベロッパーが建設用地を全部購入して建設したコンドミニアムがあります。この場合は、全てのユニットがFSとなり、土地所有権付きの物件となります。
  • 最近、カカアコ地区の開発が進んでいますが、この地区の高級コンドミニアムは、全てFSになっております。やはり地域の格を考えた事と、高額で売却できる事が主眼だったのでしょう。
  • 最後に、Co-Up(コーアップ:協同組合住宅)を説明します。名のごとく持主共同組合があり、土地所有権は全共同組合員の共通資産となります。従って、個人の所有は認められずLHとなります。一方、土地所有権付き(FS)のCo-Upもあります。
  • この場合、物件の管理費、借地権費用(地代)、電気代、固定資産税等の固定経費は、共同組合員全員で支払うシステムになっております。ですから、万一、ある組合員が経費の支払いが遅れた場合には、残りの全員でカバーする事になります。従って、この物件を買おうとすると、購入者の支払い能力、資産状況、そして管理共同組合役員との面接があり、該当するCo-Upの適格者として合格する事が必要となります。
    また、TV受信料、Wifi費用は、利用者の個別負担となります。
  • こうしたCoーUpは、住宅を提供する一つの方法として存在しているのです。
  • ハワイで物件を購入する場合、購入目的をはっきり定め、FS とLH のそれぞれのメリット、ディメリットを考慮して、あなたが選んだ不動産エージェントに相談し、あなたにとって最適な方法で選択する事をお勧めします。

 
☆ご質問はE-mailでお願いします。
E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.© February.9 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■ハワイの銀行にChecking Account(チェッキング アカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSaving Account(セイビング アカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
■物件購入のために日程を十分に取ります。
■自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェンが決定(買い手のエージェント)しました。
■目的:賃貸に出します。
■地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
■部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1lDK)です。
■予算:$500,000(為替換算110円として、約4,545万円)までとします。
■該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

今回は、日本とハワイとの不動産エージェントの大きな違いについての話です。
■日本では「宅地建物取引士(いわゆる宅建です)」の国家試験を通って、資格を取得すると、日本全国どこでも営業をする事が出来ます。
■一方、アメリカでは、ご存知のように50の州があり、それぞれが国のような成り立ちなので、不動産ライセンスについても、それぞれ独立していて、ハワイ州で取得しても、カルフォルニア州やその他の州では、営業する事は出来ません。
■営業したい州が幾つかあれば、それぞれの州のライセンスを取得しなければなりません。

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⑥不動産物件を買う時の注意

⑥不動産物件を買う時の注意

・ハワイで不動産物件を購入するにあたり、まずは、予算を決めて、あなたのエージェントと相談しながら、どの物件を目標にするか定めます。
・近頃は新規物件も多く出てきましたが、ハワイのマーケットは中古物件が多いため、美しく「内装」をして売りに出している物件が多くあります。
・特に改装をした家、またはコンドミニアムは、法律に関わる事があるので、見る前に良く調べた方が良いと思います。
・例:一軒家の場合高さ制限が25ft、これを超えては違法となります。
 また、ペンキ塗装や床については、内装とは言いません。

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⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

■皆様の中には、ハワイで日曜日のオープン・ハウスの看板をご覧になったという方もいらっしゃるかと思います。
このオープン・ハウスは、不動産に興味のある一般の人々が、不動産の売り物件を見て回る事が出来るように、一戸建てやコンドミニアムのユニットを日曜日の午後2時から5時までの3時間の間、公開するものです。
■オープン・ハウスはあくまでも、売り手のエージェントが、その物件を早く売却するために行うものです。
■このオープン・ハウスを、あなたにとって不利にならないように見て回る為には、いくつかの注意点があります。

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