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⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

⑦日本とハワイとの不動産ライセンスについて

写真上:会社への営業許可証 下:社主への個人営業許可証

今回は、日本とハワイとの不動産エージェントの大きな違いについての話です。

  • 日本では「宅地建物取引士(いわゆる宅建です)」の国家試験を通って、資格を取得すると、日本全国どこでも営業をする事が出来ます。
  • 一方、アメリカでは、ご存知のように50の州があり、それぞれが国のような成り立ちなので、不動産ライセンスについても、それぞれ独立していて、ハワイ州で取得しても、カルフォルニア州やその他の州では、営業する事は出来ません。
  • 営業したい州が幾つかあれば、それぞれの州のライセンスを取得しなければなりません。
◆ハワイ州不動産ライセンスの特徴

ハワイで「不動産ライセンス」を取得したからといって、「毎年」不動産の仕事はできません。
ライセンスには「アクティブ・ライセンス(営業許可)」と「イン・アクティブ・ライセンス(休業許可)」の二通りがあります。
仮に、もし、私がここ数年間、不動産業を休業する場合、ハワイ州に「イン・アクティブ・ライセンス」として登録を切り替えます。そして営業を再開する場合は、「アクティブ・ライセンス(営業許可)」に登録し直さなければなりません。
更に、「アクティブ・ライセンス(営業許可)」は、2年毎に更新する必要があり、不動産業者の「質」を保つために、「継続用クラス」と言う授業を20単位受けなければなりません。
受講後に「証明書」をもらい、偶数年の12月30日までに、ハワイ州のライセンス局へ届けを提出し、「アクティブ・ライセンス(営業許可)」をハワイ州からもらいます。

◆不動産エージェントが仕事をするには、不動産会社に籍を置かなければなりません。(セールスマン・ライセンシーとブローカー・ライセンシー両方共)

営業許可ライセンス保持者が、正式に活動するには不動産会社に「籍」を置くことによって、不動産の仕事に法律上携わることが出来るのです。言い換えれば、昨年不動産の仕事をしていたエージェントが、必ずしも今年、法律上不動産の仕事をしても良いとは限りません。去年の名刺をハワイもしくは日本で使用していても、今年の「営業許可」を持っているのかどうかを見定めることは大変難しい事です。

◆ハワイの不動産エージェントは、2年毎に発行される「営業許可カード」の携帯を義務付けられています。

各不動産エージェントには、営業可能期間が示された「営業許可カード」が、2年毎にハワイ州より発行されます。この「営業許可カード」の提示を要求することは、日本では到底考えられないと思いますが、アメリカであるここハワイでは、お客様がこの「カード」の提示を不動産エージェントに要求することは、全く失礼に当たりません。
もし、エージェントに不安を感じるような事があれば、名刺だけでなく、「今年の営業許可カード」を見せてもらう事も安心の手段です。特にハワイでは、不動産エージェントが所属先会社を次々と移動することは一般的であり、その度に名刺が変わり、日本の方々には不安を与える事があるかもしれません。

◆不動産エージェントは、所属する会社の「社員」ではありません。

ハワイ(アメリカ)では、不動産エージェントは所属する会社の「社員」ではありません。
所属する会社と「Independent Contractor (インディペンデント コントラクター:独立契約業者)」という関係になっています。そして、ビジネスが完了した場合にコミッションが入る事になります。また、何か都合があって会社を「明日辞める」と言う事もあるのです。
大人数の不動産エージェントが居る会社では、不動産エージェントの人数分の机がある訳では無く、何人かで一つの机をシェアーしている会社もあります。

◆エージェントが休業する場合、ハワイ州に「休業許可証」を発行してもらいます

休業する場合は、持っている「不動産ライセンス」を一時的にハワイ州に預けることによって、「休業許可証」を発行してもらうことが出来ます。
ただし、休業期間中も、ハワイ州に一定の維持費を払い、いつでも営業出来るようにしておきます。
もし「営業」を再開したい場合は、休業していた期間に合わせて、新規の法律などの新しい不動産知識を受講するために学校へ行き、その「終了証書」と手続き書類の提出、諸々の経費を支払うことによって、「営業許可」に更新出来ます。そして、どこの会社に行くか決めます。
以上の通り「不動産ライセンス保持者」のみでは、ハワイで不動産の仕事に携わることは出来ません。ハワイでは、人様の「大切な不動産などの資産」を扱う立場として、10年、20年前の古い不動産法律の知識で営業するという事は、顧客に対して大変不義理となり、不動産業界のレベルをも落とすことになるので、このような厳しい法律になっているのです。

◆不動産会社の社主(オーナー)および不動産総合責任者には、さらに厳しい規則や法律があります。

不動産エージェントに「籍」を置かせる「会社」を経営する「社主=オーナー」および「不動産総合責任者=プリンシパル・ブローカー」には、さらに厳しい規則や法律が課せられており、更新を怠れば会社を閉めなければなりません。
そうなれば、その会社の社員、またエージェント全員は仕事をすることができません。ハワイも日本も同様ですが、必ずしも「社主=オーナー」が「不動産総合責任者=プリンシパル・ブローカー」として営業しているとは限りません。もちろん「オーナー」と「プリンシパル・ブローカー」が同一人物であることも良くあります。

☆ご質問はE-mailでお願いします。
 E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
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 Fogarty Realty,Inc.© February.2 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
買い手の契約書のAから始まる項目の「J-1」をしっかりチェックします。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。
■売り手からセラーズディスクロージャー(情報開示)が来ます。
買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して、契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。セスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)  
され、エスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■ハワイの銀行にChecking Account(チェッキング アカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSaving Account(セイビング アカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
■物件購入のために日程を十分に取ります。
■自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェンが決定(買い手のエージェント)しました。
■目的:賃貸に出します。
■地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
■部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1lDK)です。
■予算:$500,000(為替換算110円として、約4,545万円)までとします。
■該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

⑨ハワイの新規不動産物件、販売から完成までの経緯

ハワイと日本とでは、新規不動産物件の建設から完成までの経緯に大きな違いがあります。
■まず、コンドミニアムですが、建物のユニットの50%は「購入者本人が住む」という「住む購入者の権利」が尊重され、そのために、その物件の50%に当たる「部屋数」は「確保」されています。
■また、「ある一定期間」は、まず「住む購入者」だけのために宣伝および販売がなされ、その後、「投資家」のための宣伝が行われ、その物件の投資家への販売が行われます。
■その理由は、「住む購入者の権利」という事もありますが、開発業社にとっても「住む購入者」と「投資家」とのミックスによって、バランスが取れ、その新規物件の販売が順調な出発をし、物件の価値観を維持し、高めることになるからです。

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⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

⑧物件のリース(借地権)とフィーシンプル(土地所有権)について

■不動産物件には、一戸建てにしろコンドミニアムにしろ土地が付いています。その土地のあり方が2種類あります。
■ハワイの不動産物件には、リース・ホールド(Lease Hold:借地権:一般的にはリースという)とフィー・シンプル(Fee Simple:土地所有権付)があります。
■リース・ホールドは、土地を持っている第三者の人(または会社)がいます。いわゆる地主です。物件を所有するオーナーは、その管理費とは別に、地主に地代を払う事になります。
フィー・シンプルは物件を所有する人(または会社)が土地の所有権も持っています。

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