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⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

⑤ハワイのオープン・ハウスの回り方

■皆様の中には、ハワイで日曜日のオープン・ハウスの看板をご覧になったという方もいらっしゃるかと思います。
このオープン・ハウスは、不動産に興味のある一般の人々が、不動産の売り物件を見て回る事が出来るように、一戸建てやコンドミニアムのユニットを日曜日の午後2時から5時までの3時間の間、公開するものです。
■オープン・ハウスはあくまでも、売り手のエージェントが、その物件を早く売却するために行うものです。
■このオープン・ハウスを、あなたにとって不利にならないように見て回る為には、いくつかの注意点があります。

◆オープン・ハウスを回る時は、自分の観点を決めて…
  • 皆様は、見て回る時にあまり深く考えずに、ただその物件を見て回ってはいませんか…? 昔から「売り物には花そえろ」と言われますが、アメリカでも同じです。この言葉を忘れないで、惑わされないようにしてください。
  • 例えば、リビングとキッチンの位置関係とか、寝室とバスルームの位置関係を重視するとか、とりあえず、意識して見て回りましょう。
  • 注意しておかねばならない事は、全ての売り物件がオープン・ハウスを行ってはいない、という事です。また、オープン・ハウスには、それなりの費用がかかるので、お金のある売り手の物件は頻繁にオープンしていますが、その時にオープンしていない物件であっても、良い物件はたくさんあります。
◆あなたのエージェントと事前の打合せの後、一緒に回る事が、あなたを効率的に守 る事になります。
  • 物件の真の値打ちを見分けるには、一心同体とも言えるあなたのエージェントと相談することです。ですから、ご自分の側に付いてくれる不動産エージェントを事前に選らんでおく事が肝心です。そして、そのエージェントに自分の興味のある地区や、一戸建て、またはコンドミニアムのリストを知らせておく事です。
    そうする事によって、あなた側のエージェントがご希望の地区で、一戸建てまたはコンドミニアムの全ての売り物件の中から、あなたの要望に合った物件の長所や短所を調べて置く事が出来るのです。
    例えば、

    • パーキングはあるけれど屋根がないオープン・パーキングだ。
    • オーシャンビューだが、完全に西向きで夏季の午後は暑い。
    • お部屋は大変良いが、ラナイ(ベランダ)がない。
    • 高齢者も住むので、階数は下の方が良い。
    • 洗面所とトイレの間にドアがない。
    • クローゼットなどの収納スペースが少ない。
    • 子供がいるので、窓の手すりは高い方が良い。
    • 台所は、使いやすいか。(*ガスが来ているコンドミニアムは少ない)
    • ゴミ捨て場があまりにも近すぎて、毎朝早くから集塵車の音がうるさい。
    • 近くに深夜まで営業しているバーがあってうるさい。
    • 消防署があるので、常に消防車がうるさい。

    ・・・などなど、色々と挙げればきりがありません。
    以上のような内容を、ご自分のエージェントと相談された後、オープン・ハウスに行かれる事を、ぜひ、お勧めいたします。

  • 何も知らずにさらっと行く時とでは、その物件を見る見方が全然違ってくるはずです。
  • このような準備は、全て皆様にとって「得」になる内容になるので、必ず良いエージェントを一人お選びになる事が、肝要だとお考えください。
  • 何回か会ってお話をすれば、自然と自分のために頑張ってくれるエージェントかどうかが分かってきます。そして、オープン・ハウスを最大限に活用してください。
◆オープン・ハウスをしている側は、必ず売り手側のエージェントと言う事を忘れない
  • 最後に忘れてならない大切な事は、オープン・ハウスをしているエージェントは、まぎれもなく「売り手側のエージェント」ですので、一人でオープン・ハウスに行かない事です。
  • もし、一人で行って相手のエージェントと話す時は、まず、相手のエージェントが、「どなたかあなたのエージェントが居ますか?」と聞いてきますので、「はっきりエージェントの名前を告げる事です」この事で売り手のエージェントは、強引な売り込みはさけるようにするでしょう。ぜひ、売り手側のエージェントに取り込まれないように気を付けてください。
    売り手側の手のひらに載ってしまうと言う事はさけてください。
  • ですから、自分側に付いてくれる「買い手側のエージェント」を、まずはお探しください。不動産エージェント選びを事前に行うことによって、皆様のご希望に沿った良い物件を、効率良く、しかも的確に探すことが出来るでしょう。

☆ご質問はE-mailでお願いします。
 E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
 link to www.fogartyhawaii.com
 Fogarty Realty,Inc.© January.5 ,2020

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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