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②不動産購入の目的をはっきりさせる

②不動産購入の目的をはっきりさせる

  1. 別荘として家族で利用する
  2. 賃貸専門として利益を見込む
  3. ある時期は賃貸用、他の時期は別荘
  4. 会社の厚生施設として購入
  5. 投資用、将来の不動産価値の上昇を見込む
    空地、駐車場、ゴルフ場、商業物件等


ハワイに不動産を購入する場合、漠然とハワイに不動産物件を買いたい、と憧れる気持ちは理解できますが、この目的をはっきりと見極めて、考えを深めていく事が重要です。

A.に関しては、ごく普通に発想され、しかも海の見える一軒家を希望する方が多いのです。日本で暮らしていれば、当然このような発想になると思います。
しかし、ここはハワイです。一軒家のある地域の環境は、日本とは全く違います。そのような地域は、日本語は殆ど通じません。お店も殆どありません。
もし、救急車を呼ぶことになれば、英語が必要です。他へのアクセスには車が必要になる事でしょう。
現在の法律では、普通の日本人(外国人)であれば、旅行時に1回最大90日、年に2回、合計180日滞在できます。言い換えれば、1年の内半分は、留守にしなければならないのです。その間のセキュリティ、加えて庭の手入れ、樹木の手入れ、ましてプールもあれば水や落ち葉の管理、保険等々、経費が掛かってきます。
しかし、ご家族、親戚等で、一年中上手に使用できるのであれば、日本では味わえないトロピカルでラグジュアリーな空間を楽しむことが出来ると思います。
また、お子様がハワイに留学するのに際し、住居を確保するために、コンドミニアムを購入する方がおります。スタジオか1ベッド・ルームで良いでしょう。
たまに親御様が見えるには、1ベッド・ルームがベストです。
これは、セキュリティのあるコンドで、交通の便の良い所を選ばれると良いでしょう。そして、お子様が卒業して帰国された後は、賃貸に出して、しばらくは利益を上げられたら、良いのではないでしょうか…?
コンドにはセキュリティやガードマンが居るので、何かあれば手助けしてもらえます。

B.に関しては、まず、どの様な規模の物件を目指すのか、そして予算を決める事が大切です。                                 
テナントは、やはりホノルルなどの都市部が多く、学生や若年層の勤労者層が住むのに便利な地域が目標となります。
そして、物件はスタジオ(1ルーム)か、ワンベット・ルーム(1寝室1バスルーム)と言うのが良いと思います。この規模の物件が、一番需要が高いのです。
2ベッドルーム(2寝室2バス)になると、4人以上の家族向きで、家賃も高額になり、なかなか埋めることが難しくなります。
(*別荘として家族のために購入するなら、別の話となる)
スタジオではパーキングが付いていない物件が多いので、付いていれば希少価値が出ます。スタジオ以外は1パーキングが付いているのが普通です。
さらに、ハワイ(アメリカ)では、冷蔵庫、レンジ、電子レンジが備わっている事が当たり前になっています。
また、家具や食器など生活必需品をそろえて提供すると、テナントが入りやすくなります。土地柄からトランク一つで移って来るのです。
生活必需品は高級なぜいたく品ではなく、清潔感のある物を提供する事が肝心です。
カカアコ地区の高級物件をレンタルに出したとしても、高い家賃を払う層は、非常に限られており、なかなか採算が合いにくいでしょう。また、このような高額家賃を支払う層は、自身で物件を購入する層と言えるでしょう。

C.バケーション・レンタルの規制が非常に厳しくなり(*①参照)、この夢は、殆ど叶わぬ夢となりました。
そこで、提案…。賃貸物件で挙げた利益で、ホテルを利用してバカンスを楽しむ事を考えてはいかがでしょうか。

D.これに関しては、まず、ハワイで「会社を設立」する事から始まります。
弁護士に依頼して、会社を設立します。
このように社員の厚生を考えておられる多くの経営者の方が、実際にハワイに2ベッドや3ベッドの物件を会社名義で購入され、厚生施設として社員交代でリフレッシュされています。
中には大きな一軒家を購入され、厚生施設として活用している会社もありますが、あまり街から離れた場所だと、社員がハワイ入りされても、大変不自由な生活を過ごす事となります。

E.これは、個人用にしても、会社用にしても、十分な知識と計画性が求められます。
人から勧められたからとか、見て一遍に気に入ったから、と言う様な思い付きでは、性急に進めない事です。
昔から「Put money in to land.」と言う譬えがあるように、長期の投資と考えて、じっくりと実の成るのをお待ちください。
ここで、かつての実例から重要な注意点を一つ紹介します。
皆様はご存知と思いますが、ハワイで会社を設立すると、役員を登録しなければなりません。
まずは、社長(ご自身で結構です)、次にセクレタリー(secretary)は現地に  住む人で決めなければなりません。もし、日本流の「秘書」と考え、誰でもいい、と安易に決めては、とんでもない事になります。
辞書を見ると、下位のほうに「内務大臣」「国務大臣」「事務長官」などの訳が出てきます。アメリカ(ハワイ)の会社法では、まさにそれで事務長官なのです。ですから、銀行の口座開設から、収支のチェック、銀行の収支報告書等々、Secretary当てに来ます。社長の貴方が銀行に行って、口座残高を見たいと言っても、見せてくれません。このようにSecretaryは重要な職務なので、くれぐれも信用のある方になって頂きましょう。
また、会社を興すのであれば、" Trust”(信託)をお考えになる方が、良いと思います。いずれにしろ「ハワイの良い弁護士」が必要になります。
 
☆ご質問はE-mailでお願いします。
 E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
 link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.© October/2019

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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