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①違法・脱税バケーションレンタル
 取締り強化

①違法・脱税バケーションレンタル取締り強化
  1. バケーションレンタル(VR)を行う業者に「ライセンス」が必要になりました。
  2. 物件のオーナーにも「ライセンス」が必要になりました。(新規にライセンスを取得する事は実質ほぼ不可能)
  3. レンタルする場合は同一人に最低30日以上
  4. 違法な賃貸が発覚した場合、業者とオーナーに、1日最低千~1万ドルの罰金が課せられます。

違法・脱税バケーション・レンタルに鉄槌 2019年10月

ハワイでは、かねて野放しとなって問題となっていたバケーション・レンタルに対して、ハワイ州当局がいよいよ厳しい法律を定めて、対処法を打ち出してきました。
その事を示す新聞報道が8月24日の日刊サンに報じられたので、ここに転載します。関係のあるオーナーや、これからハワイに投資としてバケーション・レンタルを考えておられる方々は、ぜひ熟読してくだい。


違法バケーション・レンタル取締り強化検査官を増員


市企画・認可証発行局(DPP)は、8月1日に施行された新バケーション・レンタル条例の執行強化のため、最大6人の新しい臨時検査官を雇用している。
引退した3人の検査官がすでに再雇用され、残り3名は必要に応じ雇用される。
DPPの建設基準法施行部には、常勤検査官が17人いるが、3人の新規採用者は、短期レンタルの苦情と違反に専念する。
1989年以前に許可された物件を除き、オアフ島におけるホテル・リゾート地域以外での30日以下のレンタルは違法である。市はオアフ島で6千~8千の違法なバケレンがあると推定している。 
新条例では、許可されていないバケレンの広告が禁止され、違法バケレンの宣伝・営業にに対する罰金が、1日1千ドルから1日最大1万ドルに引き上げられた。
DPPは7月下旬、違法なバケレンが運営されていると思われる施設の所有者に約5千件の警告書を送付したと発表した。DPPは、バケレン仲介業者の運営するオンラインの「ピン・マップ」を利用したため、正確な位置が特定できなかったケースが多数発生し、「誤って手紙が送られてきた」という何百もの苦情が届いた。
しかし、DPPのキャシー・ソクガワ局長代行は、「新条例施行は、違法な短期レンタル業界に重大な影響を及ぼしていると考えている」と語った。
DPPは近日中にこの警告書に続く違反通知を発行する予定であるという。
以下、省略……… ( ハワイ・日刊サン 2019年8月24日版より抜粋)

現在、ハワイで大きく問題になっている「違法バケーション・レンタル」は、様々な噂が運営業者や利用しているオーナー等から出回って、何が間違った情報なのか、何が正しい情報なのか、はっきりしていないのが現状です。
この件について、日本から電話またはEメールで問い合わせが来ていますが、我々でさえ知らない事があるほど、毎週のように新しい条例が出てきています。
要約すると、
1.バケーション・レンタルをする「業者にライセンスが必要」となった。
2.物件オーナーに、何らかの形で「知らせが届く」事になった。
3.物件オーナーは、ライセンスが必要となった。
4.最低30日間のレンタルをする事。
5.違法すると、業者とオーナーにも、最低1日1千ドル~1万ドルの罰金が課せられる。
このように、今まで考えられていたバケーション・レンタルとは、内容が大きく変わって来ています。
「ロック・ボックス」と言う方法で、鍵の受け渡しをしているバケレンの仲介業者は、これからが大変だと思います。
ただ、日本に住んでいるオーナーが、自分の物件について、あまり知らない事でもあり、また、運営業者から全て詳しく知らされていない事もあるようです。
残されたチョイスは、長期レンタル(6か月以上)にするか、ご自分用の別荘にするか、思い切って売却するかの一つだと思います。
◎当社は長期レンタルまたは別荘管理一筋で、長年運営営業して来た不動産会社です。
罰金が課せられてからでは遅すぎますので、早い時期に、一度ご連絡を頂く事をお勧めします。
早めのご一報をお待ちしております。

☆ご質問はE-mailでお願いします。
E-mail: fogarty@fogartyhawaii.com
link to www.fogartyhawaii.com
Fogarty Realty,Inc.© October/2019

「学べるハワ恋不動産」

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

⑮「アズ・イズ・コンデション」 と「オファー」の内容について…

「アズ・イズ・コンデション」
■ハワイ(アメリカ)で、不動産物件には、冷凍冷蔵庫、レンジ、電子レンジ、洗濯乾燥機、食洗器(ない場合もあります)が、生活必需品として設置されていなければなりません。
■それらの新旧、品質は別として、生活に支障が無く動く事が必要です。
「オファー」
■不動産物件を購入する場合は、「買い手」が「売り手」に「オファー」(買付申し込み)を出す事から始まります。このオファーの金額を幾らにするか、が今後の購入交渉の決め手になります。


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⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

⑭「無効になる権利書」 と「タイトル保険」

「無効になる権利書」
■ハワイ(アメリカ)では、不動産物件の「権利書」は「売買」が行われる度に、全く新しく作成され登記されます。この作成は、エスクロー会社と弁護士とで作成されます。
■名義変更手続きで大切なのが、エスクロー会社で調べられる「タイトル・サーチ(権原調査)」であり、「売り手の物件」に抵当権、先取権、固定資産税や管理費の未払金等、があるかどうか、を調べます。
「タイトル保険」
■アメリカでは物件の持ち主が変わる度に、不動産の権利書に保険を掛けてゆく法律になっています。
■エスクロー会社は、その「タイトル保険」によって、正しい売り物件である事を示します。    
■また反対に「タイトル保険」が付いていない物件ですと、よほど調べる必要があると言う事です。


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⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

⑬ミーガンちゃんの法律(Megan’s Law)・・・とは

■1994年アメリカニュージャージー州ハミルトンで 7歳の少女、ミーガン カンカちゃんが、痛ましい犯罪にまきこまれて殺されました。
■ミーガンちゃんの両親は、この痛ましく悲しい経験を経て、このような事件が二度と起きないように、必要があれば、「性暴力犯罪者」の住居を明らかにする法律を作るための運動に力を注ぎました。
■間もなくニュージャージー州法として成立しました。2年後には、各州で同じ州法を作るよう促す連邦法が提案されました。現在はアメリカ全州で施行しています。       
■幼児や児童に対する性的被害が頻発しています。加害者は 意外にも子供たちの身近に潜んでいます。


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⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑫ハワイの不動産物件の購入手順 ー その2(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

■購入価格、「A氏と妻」の所有で、Offer(オファー:買付証明書)を買い手のエージェントを通して、売り手のエージェントに出します。
■売り手のエージェントから、Counter(カウンター:異なる条件での提示)が来ます。売り手の契約書のAから始まる項目の[J-1]をしっかりチェックします。買い手は、Home Inspectorを依頼して、物件の状態を専門的な観点からチェックしてもらいます。
■以上の結果から、カウンターのカウンターをして再交渉をします。その結果、両者が納得して契約が成立します。
■エスクロー会社を決め、口座を開設し、第一次金(手付金)をエスクロー会社に支払います。エスクローNo.が決まります。
■専門業者により、シロアリ検査をします。シロアリがいない事が証明(証明期間に要注意)されエスクロー会社に第二次金を支払います。
■買い手(A氏と妻)のNotary(ノータリィ:公証人の前で本人確認)をしなければなりません。
■エスクロー会社で「名義変更登録」の書類にサインします。

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⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

⑪ハワイの不動産物件の購入手順―その1(これはあくまでも、A氏の仮定の話です。)

・ハワイの銀行にChecking Account(チェッキングアカウント:小切手口座:当座口座)を開いて、予算の90%を小切手口座に、10%をSavingAccount(セイビングアカウント:普通口座)に預金して準備をしておきます。
・物件購入のために日程を十分に取ります。
・自分に付く不動産会社(購入物件を賃貸管理可能)とエージェントが決定(買い手のエージェント)しました。
・目的:賃貸に出します。
・地区:ワイキキ地区のコンドミ二アム(FS:フィー・シンプル)と決めました。
・部屋の規模:1ベッド・ルーム(日本では1LDK)です。
・予算:$500,000.00(為替換算105円として、5,250万円)までとします。
・該当物件を探しに掛かります。

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⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

⑩「エスクロー会社」とは、どんな会社…?

■エスクロー会社とは、アメリカ国内での不動産取引の中で、売り手側と買い手側との間で「中立・公正な立場」にあり、法律に基づき、両者が合意をした契約書の内容に沿って、「名義変更」が「登記」されるまでの手続きを遂行する会社です。アメリカでは、それぞれの州政府によって、不動産の「証書受託業務」に携わることを認可された会社です。
■アメリカ合衆国のエスクロー・システムは、世界中で認められております。

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